民泊を始めるには何が必要？開業の手順や費用、注意点などを解説！

民泊経営に必要な手続きを正しく理解しよう

近年増加している「民泊」。大きな企業ではなく個人でも運営ができるということで、民泊ビジネスへの挑戦を考えている方も多いのではないでしょうか？

とはいえ、お客様にはお金を払って泊まっていただくわけですから、営業を始めるにはそれなりの手続きが必要です。たった一つの手続きミスが数百万円の損失や刑事罰につながってしまうこともあるのです。

ここでは、民泊経営を始めるために必要な行政手続きについての概要や注意点を解説していきます。

そもそも民泊とは？

特に法律上の定義はありませんが、民泊とは一般的に「自宅（戸建やマンション）の一部や全部を、他人に有償で宿泊させること」を指します。

私達が民泊を行おうと思った場合、原則として行政の許可を取ったり、所定の届出を行うことになっており（以下、「許可等」といいます）、許可等を取らずに勝手に営業を行うと、違法民泊として刑事罰の対象となります。

民泊で開業する流れ

民泊の開業を考えているのであれば、どのような流れで進めていくのか把握する必要があります。続いては、民泊で開業する流れについて解説していきます。

1.業態を決める

まずは、民泊の業態を決めます。民泊の業態には以下のような種類があるため、どちらが希望に合っているか考えてみてください。

民泊新法（住宅民宿事業法）による民泊

年間の営業日数が180日以内という制限が設けられている業態です。住宅地での営業もできます。

メリット

◯形式的な審査で営業スタートが可能
他の手続きが「許可」や「認定」といって実質的な審査があるのに対し、新法民泊では「届出」により形式的な審査を経て受理をされれば良いので、比較的早期に営業がスタートできます。ただし、自治体によっては実質的審査に近い厳しいチェックを行う場合もあるので、注意が必要です。

◯設備は4点セットがあればOK
キッチン・トイレ・お風呂・洗面台のいわゆる「4点セット」が揃っていれば、設備の追加工事などは原則として不要です。「住宅」として普通に使われている部屋であれば問題ないかと思いますが、事務所や倉庫として使われている場合は注意が必要です。そもそも法律の名称が「住宅」宿泊事業法であるように、「住宅」として使用されている部屋でしか民泊は認められませんのでご注意ください。

◯用途変更の手続や工事が不要
住宅を宿泊施設に変更する場合、建築基準法上の用途が「一戸建て住宅（または共同住宅）」から「ホテルまたは旅館」に変更になります。前者と後者では、建築基準法で求められる構造の要件が異なるため、用途変更の確認申請という手続や大規模な工事が必要になる場合があります。新法民泊は、用途を変更せずに「一戸建て住宅（または共同住宅）」のまま営業ができるため、こうした手続や工事の必要がないのが大きなメリットです。

デメリット

◯年間営業可能日数に制限あり
一番のネックは、年間の営業可能日数が最大でも180日であることです。年間の約半分しか営業できないので、本格的な民泊ビジネスをお考えの場合は注意が必要です。さらに、自治体によっては条例で個別の制限（例：住居専用地域では土日しか営業できない、など）をかけている場合があります。物件の所在する自治体の条例（及び関連法令）を確認し、その物件では年間何日まで営業できるのかを必ず確認してください。

◯住宅宿泊管理業者への委託が必要
家主が同居（常駐）しない、いわゆる家主不在型民泊の場合、国土交通省に登録をした住宅宿泊管理業者（運営代行業者）に管理業務を委託する必要があります。民泊の場合、ICT機器などを使って鍵の受け渡しを遠隔で行う場合が多いかと思います。ですが、自治体によっては対面での鍵の受渡しや本人確認を求める場合があります。そうした対応が管理業者で可能かどうか、必ず確認してください。

また、自治体が事業ゴミの収集（いわゆる事業ゴミシールを貼って収集に出すスタイル）を行っていない場合、民間の廃棄物処理業者と個別契約を結んで、ゴミ収集を依頼する必要があります。管理代行業者と契約する場合には、民間廃棄物処理業者との取引があるかどうかも確認すると良いでしょう。

旅館業法による民泊

旅館業法における簡易宿所として営業する業態です。しかし、営業日数の制限はありません。

旅館業法上、宿泊施設は営業形態により「旅館・ホテル営業」と「簡易宿所営業」に分けられます。

• 旅行・ホテル営業
  1部屋を家族や友人のグループ単位で宿泊させる形態
  （例：ビジネスホテルや旅館）
• 簡易宿所営業
  1部屋を他人同士の複数グループで宿泊させる形態
  （例：カプセルホテルやゲストハウス）

それぞれ設備の要件が異なりますので、物件の構造や現状の設備、周辺地域のニーズなどに合わせて選ぶことになります。

メリット

◯365日のフル営業が可能
年間を通して常時営業できるのが最大のメリットです。

デメリット

◯そもそも営業ができない場所がある
都市計画法上の用途地域や建築基準法、自治体の条例の問題で、そもそも旅館業法の許可が一切取れない場所があるので注意が必要です。内装工事や消防設備など大規模な工事に着手した後に「実は旅館業ができない場所でした」ということになれば、莫大な損害が発生することになります。事前に慎重に調査しましょう。

◯フロント（または代替設備）やスタッフ常駐が必要
建物内にフロント（玄関帳場）を設置するか、近隣にフロント機能を持つ管理事務所を設置する義務があります。フロント（または管理事務所）にはスタッフを24時間常駐させる必要があり、人件費や家賃も予算にしっかり計上してください。管理事務所の場所については、徒歩10分圏内に置かなければならないという自治体もありますので、近隣にそうした場所を確保できるかどうかを十分に検討する必要があります。

◯用途変更が必要
前述のとおり、旅館業の場合、建築基準法上の建物の用途が「ホテルまたは旅館」に変わります。住宅とは構造設備の要件が異なるため、大規模な改修工事が必要になる場合があります。特に、「建築当時は合法だったが、現在の法律では違法」という状態の建物（いわゆる既存不適格）については用途変更が不可能で、単なる改装ではなく全面建替えが必要になる場合もあります。

また、旅館業を行う部分の延べ面積が100㎡超である場合、用途変更の確認申請という手続が必要になります（建築基準法の改正により、今後200㎡に引き上げられる予定）。

よく「100㎡以下なら用途変更は必要ないですよね？」という問い合わせを受けますが、20㎡であっても1,000㎡であっても、住宅などで旅館業を行う場合は「用途変更」になります。

誤解されている方も多いややこしいポイントですので、整理しておきます。

	用途変更	確認申請
100㎡以下	必要	不要
100㎡超	必要	必要

100㎡以下では確認申請という手続が不要なだけで、用途変更自体は必要ということですね。

住宅と旅館では、当然、建築基準法上求められる構造設備の要件は異なります。その建物が旅館としての要件を充たしていなければ、違法建築物ということになってしまいます。

その他、近隣の教育機関への意見照会や、近隣住民を対象とした説明会の開催義務など（自治体による）、様々な手続が必要になります。営業開始まで数ヶ月～半年程度かかる場合もありますので、余裕を持って計画しましょう。

国家戦略特区法による民泊（特区民泊）

国家戦略特区に指定されている地域だけで経営できる業態です。2泊3日以上という最低宿泊日数の制限が設けられています。
地域ごとにルールが異なりますので、ここでは東京都大田区を例に、簡単にご説明いたします。

メリット

◯フロント（または代替措置）が不要
旅館業法の適用がないため、フロントや管理人の常駐義務がありません。

◯用途変更が不要
建築基準法上の用途も「住宅」のまま営業できるので、広さや構造に関わらず、大きな工事や確認申請などの手続が不要です。前述の通り、建築基準法の問題は大変ハードルが高いので、このメリットは非常に大きいといえます。

デメリット

◯特区指定された地域の民泊のみが対象
原稿執筆時点では、例えば東京都だと大田区でしか使うことができません。特区は少しずつ全国に広がっているので、今後に期待されます。

◯最低滞在日数に縛りがある
1グループあたり、最低（2泊）3日は滞在させなければなりません。

2.業態に合った認可・申請・届け出を行う

業態を決めたら、業態に合う認可・申請・届け出を行ってください。

住宅宿泊事業法（民泊新法）

住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく民泊を開業する場合は、管轄する都道府県に届け出を申請します。
住宅宿泊事業届出書に必要事項を記入し、必要な添付書類と合わせて提出しなければいけません。
届出書に記入する内容は、以下のとおりです。

• 商号、名称又は氏名、住所
• 【法人】役員の氏名
• 【未成年】法定代理人の氏名、住所

（法定代理人が法人の場合は、商号又は名称、住所、役員の氏名）

• 住宅の所在地
• 営業所又は事務所を設ける場合は、その名称、所在地　など

添付する書類は個人の場合だと以下のようになっています。

• 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村長の証明書
• 未成年者で、その法定代理人が法人である場合は、その法定代理人の登記事項証明書
• 欠格事由に該当しないことを誓約する書面　など

詳しくは、国土交通省観光庁の「住宅宿泊事業（民泊）を始める方へ」をご確認ください。

旅館業法（簡易宿所）

旅館業法（簡易宿所）に基づく民泊を経営する場合は、民泊サービスを行う予定の建物の所在する都道府県（保健所を設置する市や特別区を含む）の保健所に申請しなければいけません。

許可を取得するためには、構造設備の基準を満たすことが条件です。
条件は2016年に緩和され、「客室の延床面積は、33㎡（収容定員が10人未満の場合には3.3㎡に収容定員の数を乗じて得た面積）以上であること」となっています。

国家戦略特区法

国家戦略特区法に基づく民泊を経営する場合は、内閣総理大臣と都道府県知事から「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」についての認定を受ける必要があります。
この事業には、旅館業法が適用されません。
国家戦略特区と特区民泊認定の主な認定要件は以下のとおりです。

【国家戦略特区】

• 東京圏（東京都、神奈川県、千葉県成田市、千葉県千葉市）
• 関西圏（大阪府、兵庫県、京都府）
• 新潟県新潟市
• 兵庫県養父市
• 福岡県福岡市
• 福岡県北九州市
• 沖縄県
• 秋田県仙北市
• 宮城県仙台市
• 愛知県
• 広島県
• 愛媛県今治市

【主な認定要件】

• 宿泊施設の所在地が国家戦略特別区域内にあること
• 一居室の床面積は25㎡以上となっていること
• 滞在期間が2泊3日～9泊10日までの範囲内で自治体が定めた期間以上であること　など

3.事業計画を作成する

業態にあった認可・申請・届け出を抜かりなく行ったら、事業計画書を作成してください。
事業計画書を作成する目的は、事業内容・計画・行動を明確化することや金融機関から資金調達を行うことです。
事業計画を立案する際に検討すべき項目は以下のとおりです。

• 宿泊需要が見込める地域を選定
• 必要な初期費用を試算
• 年間の営業日数や収益の予測
• ベッドやバスルームなどの環境整備
• 各種法律に準拠するための対策
• 効率的業務を行うシステム（予約管理など）を導入
• インターネット広告やSNS活用、旅行サイトへの掲載
• 地域の相場や施設の設備などを加味した料金設定
• 予約確認や問い合わせ対応、クレーム対応について　など

4.開業資金を調達する

続いては、開業資金を調達します。理想の民泊を実現するため必要な金額はもちろん、開業後に安定した経営ができるような資金計画を練らなければいけません。
自己資金だけでは不十分だと感じる場合は、出資や借入れ、融資、補助金・助成金の利用も検討してみてください。

民泊は2018年に民泊新法が制定されたばかりの比較的新しい事業です。そのため、銀行などでは申し込める融資がそこまで多くありません。
しかし、三井住友信託銀行グループの「民泊事業ローン」と日本政策金融公庫の「関克衛生貸付」であれば、民泊事業でも利用可能です。

5.必要に応じてリフォーム・リノベーションを行う

民泊を運営するためには、営業できる条件を満たしていれば問題ありません。築浅の物件であれば、リフォーム・リノベーションをしなくても、宿泊者の受け入れが可能です。
しかし、古民家で民泊を経営するケースも多く、宿泊者のニーズに応えられるようなリフォーム・リノベーションをしておくほうが稼働率の向上につながります。

宿泊者が喜ぶような雰囲気の内装や外装にするのがポイントです。SNS映えするような雰囲気にリフォーム・リノベーションができれば、より需要が高まると予測できます。

6.宿泊者が安全・快適に過ごせる環境を整える

民泊は、宿泊者が安全・快適に過ごせる環境であることも重要です。そのための環境整備も必要不可欠となっています。
内装や外装を整えたら、必要な備品を準備し、快適な環境を整えていきます。

• テーブルや椅子、タンスなどの家具
• 冷蔵庫や電子レンジ、テレビ、洗濯機などの家
• インターネット環境（フリーWi-Fi）
• 布団や布団カバー、シーツ、枕などの寝具
• タオルや洗面用具などのアメニティ
• エアコンや換気設備といった空調設備
• 非常灯や火災報知器、消火器などの消防設備

7.集客を始める

準備が整ったら、集客をスタートします。集客方法は様々ですが、民泊仲介サイトに登録するのがおすすめです。
複数の民泊仲介サイトを比較し、運営する施設に適しているサイトに登録します。
民泊仲介サイトに掲載する写真のクオリティが集客にダイレクトに反映されるので、興味を持ってもらえるようなクオリティが高い写真を用意しましょう。
プロの写真家に依頼し、競合に埋もれることがないクオリティの写真を用意しておくと集客がスムーズにできる可能性が高まります。

民泊を開業するのに必要な資金はいくら？

民泊の開業を考えた時、どのくらいの資金を準備しておくべきなのか気になる方も多いでしょう。開業資金を準備できなければ、スタートラインに立つことすらできません。
まずは、民泊を開業するのに必要な資金はどのくらいなのか解説します。

開業資金は数百万～1,000万円程度

民泊の開業資金は、数百万～1,000万円程度必要とされています。初期費用の内訳は、物件費や消防設備費、家具・家電の購入費などです。
それぞれの内訳は以下のようになっています。

• 入居費…数十万～数百万円程度（保証金などを含む）
• 改装費…200万円程度
• 消防設備費…20～30万円程度
• 家具や電化製品…30～40万円程度
• リネン類の準備費…3万円程度
• 清掃設備の購入費…2万円程度
• 行政への届け出にかかる費用…20～30万円程度（行政書士に依頼した場合）
• 運転資金…110万円程度（軌道に乗るまでの数カ月分）

物件を購入するか、賃貸物件を利用するか、によっても費用が変わってきます。また、空き家となった実家をリフォームするなどする場合は、入居費がかかりません。

初期費用を抑えるには？

民泊の開業にはある程度まとまったお金を用意する必要があります。しかし、工夫次第で初期費用を抑えることも可能です。

・フリマサイトで備品を集める
フリマアプリを利用すると、民泊の経営に必要な備品を格安で手に入れられる場合があります。
また、民泊を撤退する方が家具や家電を格安で譲ってくれるサイトもあるので、活用してみてください。

・改装の必要がない物件を探す
古民家を改装して民泊にするケースもありますが、そのような場合は物件の購入または賃貸費とリフォーム費がかかります。
しかし、多少売値が高くても築浅の物件を選んでおけば、改装が必要ないのでトータルコストは抑えられます。

・行政への届け出を自分で行う
行政書士への依頼料がかからなくなるので、20～30万円も抑えられます。自分で届け出をする場合は、手数料のみで済みます。

民泊の開業で気を付けたい6つの注意点

民泊を開業する際、いくつか注意したい点もあります。
最後に、民泊の開業で気を付けたい点を6つピックアップしてご紹介します。これから民泊経営をスタートしようと考えている方も、要チェックです。

立地の影響を受けやすい

民泊をはじめとする宿泊業は、立地の影響を受けやすいです。そのため、立地条件で妥協してはいけません。
地域によっては、条例で民泊の営業日が制限されていたり、民泊の運営自体を厳しく規制したりしている場所もあるので、どこで開業するかは非常に重要です。

アクセスのしやすさも集客を左右するポイントです。東京なら山手線沿線や浅草、大阪ならなんばや梅田などのエリアだと予約が入りやすいと予測できます。
地方であれば、観光地から近い場所やオーシャンビューといった立地がおすすめです。

消防設備に注意

民泊を行う場合、消防法上はすべて特定防火対象物（旅館、ホテル、宿泊所その他これらに類するもの）として扱われます。戸建住宅の1部屋を貸し出すだけであっても、消防法上は特定防火対象物になるため、一般住宅とは異なり、より高性能の消防設備の設置が求められます。

特に、自動火災報知設備（火災による煙や熱を感知して、警報ベルを鳴らすシステム）は、建物によっては大規模な工事が必要になる場合があり、思わぬ大きな費用がかかる（または工事そのものが不可能）ことがありますので注意してください。

ルールが正確に伝わるよう工夫する

民泊は多くの宿泊客が利用する施設です。そのため、誰もがルールを確実に把握できるような工夫を凝らす必要もあります。
中には初めて民泊を利用する方もいるので、民泊ならではのルールが正確に伝わらないとトラブルの原因になってしまいます。

外国人観光客が民泊を利用するケースも珍しくないので、英語や中国語など日本語以外の言葉で表記するなどの工夫も必要です。
口頭で説明するだけではなく、部屋にルールを記したマニュアル本を設置するという方法もあります。
民泊の宿泊客に特に伝えなければいけない項目には、以下のような点が挙げられます。

• ペットの可否
• シャワーを利用可能な時間帯と1人当たりが利用できる長さ
• 静かにしなければいけない時間帯
• 室内禁煙の可否
• リサイクルポリシーやゴミの分別
• 騒音の程度

外国人向けの内装を意識する

特区民泊の場合は、外国人向けの内装が必要となるケースが多いです。土足でも過ごせる部屋を作ると喜ばれます。
欧米や北欧では靴を脱ぐ習慣がないので、快適に過ごしてもらうためにはそのような部屋も用意しておくのがおすすめです。
工事が必要になる場合もありますが、以下のような内装の部屋を意識してみてください。

• 床はフローリングにする
• 防音素材の床材に張り替える
• 床暖房を導入する
• 傷がつきにくい床材にする
• 純和風ではなく和モダンなインテリアを取り入れる

アメリカやカナダは全館空調が当たり前といった風潮になっているので、それに近い環境を整えるとより快適だと感じてもらいやすくなります。
過ごしやすさと日本ならではのおもてなしを体感できれば、リピートにもつながるので、リフォーム・リノベーションをする際は意識してみてください。

災害・トラブルに備える

民泊には、一般の火災保険が適用されません。そのため、万が一の時に備えて民泊専用の保険に加入する必要があります。
より幅広い補償を受けるためには、一般社団法人民泊民宿協会が提供している補償サービスを利用するという方法もあるので、検討してみてください。
民泊民宿協会の補償サービスは、基本的に個別の見積もりが必要なく、一般的な民泊なら1日あたり68円～110円で補償を受けられます。
リーズナブルな料金で大きな安心を得られるのは魅力です。

協会サービス申込から入会申込をするだけで入会できるので、手続きも簡単です。物件情報とその物件が法律上の許可または届け出の確認ができれば、審査もありません。
会費を支払うとその日から補償を受けられ、補償開始日の指定も可能となっています。

近隣住民対策

今まで住宅だったところを宿泊施設として使用するわけですから、騒音やゴミの出し方などで近隣住民の方に迷惑をかけてしまうことも大いに想定されます。宿泊施設の事業者として、近隣住民の方と末永くお付き合いをしていくためにも、迷惑をかけないよう十分な配慮が必要です。

まとめ

民泊を行うための許可等の手続は、当該法律以外に、条例や政令（施行規則、施行細則、ガイドラインなど含む）、消防法、建築基準法など多岐に渡る法令知識が必要になります。

たった1つでもルールを見落としてしまったら、何百万円もかかる工事のやり直しが必要になったり、気づかず営業してしまったら違法営業（＝刑事罰あり）になってしまうことも。事前にしっかりと確認をし、くれぐれも慎重に進めてくださいね。

（監修：マツヤマ行政書士事務所 行政書士 松山 則貴）
（編集：創業手帳編集部）