駐車場経営は儲からない？収益の仕組みや成功のポイントを解説

駐車場経営は初期投資を抑えて地道に利益を最大化しよう

駐車場経営は、余っている土地を活用するために有効な手段です。アパート経営のように建物は必要なく、路面整備費用といった最低限の初期投資ではじめられます。

また、自分が望むビジネスモデルに合わせた駐車場の形態を選ぶこともできます。

これから不動産経営をはじめたい人、副業として土地活用したい人は駐車場経営で利益を積み立ててください。

創業手帳では、副業をしている方のための確定申告をサポートするために「副業確定申告ガイド」を無料でお配りしています。副業をしている場合、年末調整と確定申告どちらも必要なのか、いくらから確定申告が必要なのか、基本的な事柄から解説しています。ぜひご活用ください。

※この記事を書いている「創業手帳」ではさらに充実した情報を分厚い「創業手帳・印刷版」でも解説しています。無料でもらえるので取り寄せしてみてください

失敗したくない！本当に駐車場経営は儲かるのか？

将来の資産形成や副業のひとつとして、駐車場経営を考えたことがあるかもしれません。
駐車場経営は、その土地や規模、運営方法と稼働率によって大きく違いますが、年収200～500万円程度の収益が一般的です。
同じ不動産投資であるアパート経営などと比較すると、駐車場経営は収益性が低いといわれることもあります。
税金負担も大きいため、駐車場経営は儲からないといった話を聞いたことがあるかもしれません。

しかし、駐車場経営は少ない初期投資でリスクを抑えつつ、遊休地の有効活用や固定資産税の負担軽減が可能な点から注目を集めています。
相続した土地をそのままにしている、活用されていない土地がある場合には駐車場経営を視野に入れてみてください。

駐車場経営の収益構造

駐車場経営は、駐車場として土地を貸すことで収入を得るビジネスモデルです。
しかし、同じ駐車場経営でも、その形式によって収益構造が異なります。ここでは形態別に、駐車場経営の収益構造を紹介します。

月極駐車場の年収モデル

街中でも見かける月極駐車場は、月ごとの利用契約を結んで賃料を受け取る仕組みです。

賃料が一定で、安定して収入を得られます。例えば10台分の駐車場を月3万円で貸し出した場合を考えてみます。
すべての駐車場が埋まっていれば、単純計算で月30万円、年間で360万円の収入です。
月極駐車場は、機械の導入費用はかかりません。一般的に地元の不動産会社で入居者を募集して、駐車場の管理も依頼します。
毎月の賃料から不動産会社に支払う管理費や固定資産税を差し引いて不動産所得が計算されます。

コインパーキングの年収モデル

コインパーキングは、利用者が支払う利用料が収入です。
月極駐車場では、駐車台数によって収入の上限が決まりますが、コインパーキングでは、どれだけ多くの利用があるかによって収入が決まります。
コインパーキングは、駐車料金を回収する機械の導入が必要ですが、契約によって運用が変わります。

コインパーキングを運営している業者に土地を貸して、毎月一定額を業者から受け取る方法がひとつです。
もうひとつは、業者から機械を購入して収益を受け取る方法です。機械を購入する方法でも、管理費を支払って管理を任せることができます。

10台分の駐車場をコインパーキングとして利用する場合を考えてみます。1台当たり1時間100円で、1日8時間利用されている場合、1台分の駐車場で毎日800円の収入です。
月当たりに換算すると2万4千円となり、10台分であれば24万円の収入です。

注意点として、コインパーキングは稼働率によって大きく収入が変化することが挙げられます。
駅近くや駐車場が少ない施設の近くであれば利用者も多く、より多くの収入を得られます。
また、コインパーキングの機械を購入する場合には、初期費用が大きくなってしまうので初期費用の捻出が問題です。

経営方式による収益の差

駐車場経営は、経営方式によっても違いがあります。次の3種類が駐車場経営の方法です。それぞれの違いを確認してください。

・自主運営方式
自主運営方式は、駐車場の運営管理をすべて自分で行う方式です。
集金から清掃、設備の点検といった作業を自身で行うためオーナーの負担が大きくなりがちな点がデメリットとなります。
土地の整備や設備の購入といった初期費用が大きい点も特徴です。その反面として得られる収益はすべて自分のものなので、うまく運営できれば高い収益が得られます。

・管理委託方式
管理委託方式は、管理業務を業者に委託する方法です。
駐車場オーナーは、収益から5～10％を手数料として業者に支払います。売上げが大きくなれば、受け取れる金額も大きくなる点が魅力です。
駐車場管理の範囲は、管理業者との相談で決められますが、設備点検や契約管理などを委託するのが一般的になります。

・一括借り上げ方式
一括借り上げ方式は、駐車場を運営する業者に土地を貸し出して賃料を受け取る方法です。
駐車場の売上げに関係なく、安定した収益を得られる点がメリットです。さらに初期費用も業者が負担するため、資金に不安がある人もに適しています。
ただし、どれだけ売上げが増えたとしても、受け取れる賃料が一定なので収益の面で最大化したい人には適さないことがあります。

駐車場経営のメリット

土地活用の中でも駐車場は人気が高いビジネスです。どのようなメリットがあるのか紹介します。

初期費用が少なく済む

駐車場経営は、アパート経営のように建物を立てる必要がありません。そのため、初期費用が少なく済む点がメリットです。
賃貸経営だと、建物を用意するために数千万円～数億円必要ですが、駐車場経営なら土地の整備や機械の導入費用だけです。
初期費用を抑えることによって、失敗した時のリスクも抑えられます。

狭小地や変形地でも活用可能

せっかく土地があっても狭小であったり、変形地で使いにくかったりするケースもあります。
小規模の駐車場経営であれば、車を駐車できるだけのスペースがあれば経営可能です。駐車場経営は、狭小地や変形地でもはじめやすい土地活用です。

災害リスクが低い

土地活用を考える時に、災害リスクは無視できません。せっかくアパートや建物を建築したとしても、自然災害で利用できなくなるリスクがあります。
駐車場は、建物は不要なので、災害時にも土地だけあれば舗装して経営を再開できます。

ほかの業態への切り替えが容易

駐車場経営をはじめてから、ニーズやライフプランに応じてほかの業態に切り替えるといった選択肢もあります。
将来的に店舗を構えたい、アパートを立てたいといった場合、資金が足りなくてすぐにははじめられないケースがあるかもしれません。
いずれ利用する土地をそのままにしておいても固定資産税は発生します。駐車場として運営すれば、比較的手軽に固定資産税を稼ぐこともできます。
将来利用するためのつなぎとして、駐車場経営が有効な手段です。

駐車場経営のデメリット

駐車場経営には、多くのメリットがあります。しかし、デメリットまで理解しておかないと、はじめてから「このようなはずではなかった」と後悔するかもしれません。
駐車場経営のデメリットを紹介します。

税金負担が大きい

駐車場経営は税金の負担が大きい点がデメリットです。アパートやマンションは、「住宅用地の軽減措置」が適用されるため、固定資産税と都市計画税が軽減されます。
しかし、駐車場には適用されません。そのため、賃貸住宅と比較して固定資産税と都市計画税の負担が大きくなります。

土地の利用効率が低い

平面の駐車場は、その面積分でしか収益を生み出しません。2階建て以上のアパートやマンションであれば、より大きな面積として活用可能です。
そのため土地当たりの利用効率では、平面駐車場は低くなります。

収益性が低い

駐車場経営は、アパートやマンションなどの賃貸経営と比較して収益性が低いことがあります。
一般的に土地活用は、投資額が大きい、つまりハイリスクになるほど収益も大きくなる傾向があります。

駐車場経営はリスクが抑えられる点がメリットです。その反面で収益を高めるには最適ではないケースがあります。

駐車場経営の基本的な流れ

駐車場経営の仕組みを理解しても、実際に何からはじめればいいのかと感じる人もいるかもしれません。ここからは駐車場経営をスタートするまでの基本的な流れを紹介します。

事前調査と計画策定

駐車場経営をどの方法ではじめるとしてもまずは事前調査が必要です。駐車場の施工や管理を請け負っている会社を探して立地や周辺の調査を依頼します。
土地の形状や交通量、ニーズなど多角的な情報をもとにして駐車場の計画を策定します。できるだけ複数の企業に相談して最適な依頼先を見つけてください。

駐車場の種類と運営方式の選択

土地の情報をもとにして、駐車場の種類や運営方式を選択します。プランごとの収支計画や管理形態を比較してください。
管理の利便性や発生する費用、どのように活用するのが効率的かを考えて納得できるものを選んでください。

初期投資やランニングコスト、どの部分をオーナーが負担しなければいけないのかまで把握してから契約に進みましょう。

必要な手続きと工事の実施

プランを決めてから契約し、工事や備品の設置をおこないます。月極駐車場の場合には、地面を舗装したり、砂利を敷いたりするほか看板を設置します。
コインパーキングの場合には土地の整備や看板に加えて、精算機やロック板の設置が必要です。

工事にかかる期間は、駐車場のタイプで違います。平面駐車場であれば開業まで1週間～1カ月程度が目安です。

運営開始

工事が完了し、看板を立ててから駐車場として開業します。駐車場によっては、自分で利用者を募集しなければいけません。
宣伝広告を自分で行う場合は​オンラインの​駐車場情報サイトなどに​掲載します。施設貸しや土地貸しであれば、すべて運営会社に任せることが可能です。

駐車場経営を成功に導く3つのポイント

駐車場経営は、軌道に乗れば安定した利益が期待できます。しかし、やり方を間違えれば思ったようには行かないこともあるかもしれません。
計画段階で考えておきたいポイントをまとめました。

需要と収益性の高い立地選び

駐車場経営は土地選びが重要です。その土地の需要を把握して適した駐車場を用意しなければいけません。
商業施設やターミナル駅のように人が集まる場所の周辺であれば、コインパーキングのように時間貸しの駐車場が適しています。
一方で住宅街では、コインパーキングよりも月極駐車場のほうが需要があることもあります。

また、利益を残すためには支出を減らすことも大切です。固定資産税が高いエリアはそれだけ費用が高くなることを意味します。
これから土地が選ぶのであれば、表通りよりも固定資産税が安い裏通りのように、固定資産税が低いエリアを探してみてください。

適切な料金設定と効果的な集客

駐車場の周辺を調査する時には、近隣にある駐車場の料金相場を確認してください。
特にコインパーキングでは、料金を決める単位を30分間とするのか1時間とするのか、時間帯によって料金を変えるかどうかも問題です。
実際に足を運び利用者の感覚で調査分析をしてから、どのような料金設定が利用者に訴求できるかを考えてください。
その場に適した料金設定、伝わりやすい表記にすることで集客しやすくなります。

支出をコントロールする

駐車場経営には、初期費用と様々なランニングコストが発生します。
初期費用の支払いが難しい場合には、土地を業者に貸すことで初期費用が乏しくても駐車場経営のスタートが可能です。
特に土地の舗装のように整備に費用がかかる場合には、土地貸しを検討してみてください。

駐車場経営のランニングコストとして、設備メンテナンス費や管理費などが発生します。本当に利用料金で支出を賄えるかどうかシミュレーションしてください。
赤字にならないために収入がいくら必要か、収入のためにどれだけの利用者が利用すればいいのかを計算します。
最低必要な利用者数から駐車場経営として成り立つかどうかも考えてみてください。
シミュレーションして赤字になりそうな場合は、ほかの土地活用を検討することも必要です。

まとめ：駐車場経営はリスクを抑え堅実に利益を積み上げるのがカギ

駐車場経営は、初期費用や手間を最小限にして土地活用できる手段です。土地の特性を理解することで、より稼働率が高い利益を生む駐車場に育てることもできます。
費用を最小限にできるため、できるだけリスクを抑えて安定した利益を得たいという人にも駐車場経営がおすすめです。
駐車場の管理や集客には、専門知識も必要なので、不安がある場合には業者に管理を委託してみてください。

創業手帳（冊子版）は、起業をしたいという方むけの準備ガイドブックです。どのくらい資金があればいいのか、どういった管理が必要なのか等、様々な分野においてわかりやすく解説しています。ぜひ合わせてお読みください。

（編集：創業手帳編集部）