不動産所得の確定申告と節税対策とは。経費や必要書類まで解説

収益不動産を持っている方が知っておくべき申告戦略を完全解説

収益不動産を持つ経営者・個人事業主にとって、確定申告は避けて通れない手続きです。しかし、経費の計上漏れや申告方法の選択ミスによって、毎年数十万円単位で損をしているケースは少なくありません。

本記事では、不動産所得の基礎知識から経費の正しい計上方法など、申告に必要な知識を解説します。

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不動産所得とは何か

不動産所得とは、土地や建物などの不動産を貸し付けることで得られる所得のことです。所得税法26条に定義されており、日本の税制における10種類の所得区分のひとつに位置づけられています。

所得の定義と計算式

不動産所得は「総収入金額 － 必要経費」の計算式で求めます。

ここで注意したいのが、「収入」と「所得」は別物だという点です。たとえば、マンションの家賃収入が年間300万円あったとしても、それがそのまま課税対象になるわけではありません。

管理費・修繕費・減価償却費などの必要経費を差し引いた後の金額が「不動産所得」となり、そこに税率が適用されます。収入だけを見て税負担を見積もると、実態とかけ離れた判断をしてしまうため、注意が必要です。

収入に含まれるもの

総収入金額に含まれるのは、毎月の家賃や地代だけではありません。見落としやすい項目も多く、漏れると過少申告になるリスクがあります。以下に、総収入に含まれる主な項目を整理しました。

収入の種類	内容・注意点
家賃・地代	毎月受け取る賃料収入
礼金	入居時に受け取る一時金（返還不要のもの）
更新料	契約更新時に受け取る一時金
共益費・管理費	共用部の維持費として受け取るもの
返還不要の敷金	契約終了時に返還しないと確定した敷金
駐車場収入	一定の条件下で不動産所得に該当

礼金や更新料などの「一時的な収入」も、受け取った年の総収入に算入する必要があります。また、敷金は本来預り金ですが、返還しないことが確定した時点で収入として計上しなければなりません。

不動産所得に該当しない収入

不動産から得た収入であっても、すべてが「不動産所得」に分類されるわけではありません。申告区分を誤ると税務調査で指摘を受けるため、正しく理解しておく必要があります。

代表的なケースが駐車場経営です。自己所有の土地を青空駐車場として貸すだけであれば不動産所得ですが、管理棟の設置や車の入出庫の管理など「人的サービス」を伴う場合は、事業所得または雑所得に該当します。

また、民泊（住宅宿泊事業）も注意が必要です。宿泊サービスとしての性格が強く、規模や管理形態によっては事業所得に分類されることがあります。

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不動産所得で経費になるもの

不動産所得の節税において重要なのは、経費を漏れなく計上することです。見落としが多いほど課税所得が膨らみ、余分な税負担が生じます。

計上できる主な経費一覧

経費として認められる項目は、思いのほか幅広くあります。以下に代表的なものを整理しました。

経費の種類	内容
固定資産税・都市計画税	不動産にかかる税金
火災保険料・地震保険料	建物にかける損害保険の掛け金
管理委託料	管理会社へ支払う委託費用
修繕費	原状回復のためのリフォーム費用
借入金利子	ローンの利息部分（元本は不可）
減価償却費	建物の経年劣化分を費用として計上したもの
税理士・司法書士報酬	申告や登記にかかる専門家費用
交通費	物件管理のための移動費

これらを適切に計上するだけで、課税所得を圧縮できます。なお、以下の項目は見落としやすく計上漏れが起きやすいため、特に注意が必要です。

• 税理士・司法書士への報酬：申告や契約にかかる費用
• 交通費：物件の確認や管理会社との打ち合わせのための移動費
• 書籍・セミナー費用：不動産経営に関する学習費
• スマートフォンの通信費：業務利用分を按分（たとえば50%など）して計上
• 貸倒損失：入居者が家賃を支払えず回収不能になった場合

減価償却費の計算方法

減価償却費とは、建物の取得費用を耐用年数にわたって毎年少しずつ経費に計上する仕組みです。現金の支出が伴わないにもかかわらず経費になるため、節税効果が高い項目です。

減価償却費は「取得価額×定額法の償却率」で計算します（定額法の場合）。また、構造別の法定耐用年数と償却率の目安は以下のとおりです。

構造	法定耐用年数	定額法償却率
木造	22年	0.046
軽量鉄骨造（3mm以下）	19年	0.053
重量鉄骨造	34年	0.030
RC造（鉄筋コンクリート）	47年	0.022

中古物件の場合は「残存耐用年数」を使います。計算式は「（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2」です。たとえば築22年の木造物件なら、（22－22）＋22×0.2＝4年となり、短期間で償却できるため節税効果が高くなります。

修繕費と資本的支出の違い

修繕にかかった費用でも、「修繕費」と「資本的支出」では税務上の扱いが大きく異なります。

修繕費は、壊れた箇所を元の状態に戻す原状回復のための支出です。全額をその年の経費として計上できます。一方、資本的支出は、建物の機能や価値を高める支出であり、減価償却を通じて複数年にわたって経費化します。

たとえば、雨漏り修理や外壁の塗り替え（原状回復）は修繕費ですが、間取り変更やエレベーターの新設は資本的支出に該当します。

借入金利子の正しい扱い

不動産購入のためのローンがある場合、返済額のうち利子部分のみが経費として認められます。元本の返済分は経費になりません。

また、重要な注意点として、土地の取得に対応する借入金の利子は、損益通算（不動産所得の赤字を他の所得と相殺すること）に使えないというルールがあります。建物と土地を合わせて購入した場合は、利子を建物分と土地分に按分（割合で分ける）して計算する必要があります。

経費にできないもの

一方で、以下のような支出は経費として認められません。税務調査で否認されやすい代表的なパターンです。

• 土地取得ローンの元本：返済額そのもの
• プライベートな旅行費用：視察と称した私的旅行

また、青色申告の専従者給与の届け出をしていない場合、家族への給与を経費にすることはできません。

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申告方法の選び方

確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。どちらを選ぶかによって、受けられる節税メリットが大きく変わります。

青色申告と白色申告の違い

白色申告は帳簿の作成が比較的シンプルで、手間が少ない申告方法です。ただし、節税の観点からはほとんどメリットがありません。

一方、青色申告は事前に税務署へ申請が必要で、複式簿記（取引を借方・貸方の2面から記録する帳簿方式）による記帳が求められます。手間はかかりますが、受けられる特典が充実しています。

比較項目	青色申告	白色申告
事前申請	必要（青色申告承認申請書）	不要
帳簿の種類	複式簿記	単式簿記でも可
特別控除	最大65万円	なし
赤字の繰り越し	3年間可能	不可
専従者給与	経費計上可	上限あり・届出不要

白色申告は手間を抑えられる一方、青色申告には最大で65万円の特別控除や赤字の繰越などの優遇があります。自分がどの区分に当たるかを確認したうえで、青色申告の選択を検討しましょう。

青色申告の3大メリット

青色申告を選ぶことで得られる主なメリットは、①最大65万円の特別控除、②赤字の3年間繰り越し、③専従者給与の経費化、の3つです。それぞれ詳しく見ていきましょう。

最大65万円の特別控除

青色申告特別控除とは、青色申告を行う納税者が所得から一定額を差し引ける制度です。控除額は申告の方法によって3段階に分かれています。

条件	控除額
e-Tax（電子申告）＋複式簿記	65万円
紙申告＋複式簿記	55万円
簡易な帳簿（単式簿記）	10万円

最大の65万円控除を受けるには、複式簿記での記帳など55万円控除の要件を満たしたうえで、確定申告書類一式をe-Taxで期限内に送信する（または一定の要件を満たす電子帳簿保存を行う）ことが必要です。電子申告の「準備だけ」で満たすわけではないため、提出方法と締切管理まで含めて設計しておくと確実です。

なお、不動産所得で65万円の青色申告特別控除を受けるには、「事業的規模（5棟10室基準）」が求められる点に注意しましょう。

たとえば、課税所得に対する所得税率が33%の経営者であれば、65万円の控除によって約21万円（65万円×33%）の所得税を減らせる計算になります。住民税（10%）と合わせると、節税効果はさらに大きくなります。

赤字の3年間繰り越し

青色申告では、不動産所得が赤字になった年の損失を「純損失の繰越控除」として翌年以降3年間にわたって繰り越せます。つまり、赤字の翌年以降に黒字が出た場合、過去の赤字と相殺して課税所得を減らせます。

この制度が特に有効なのは、大規模修繕や設備の大型更新を行った年です。一時的に大きな赤字が発生しても、その損失を翌年・翌々年の黒字と相殺できるため、複数年にわたって税負担を平準化できます。

専従者給与の経費化

「青色事業専従者給与」は、配偶者や親族が不動産管理の業務に従事している場合、支払った給与を経費として計上できる制度です。

活用するには、あらかじめ「青色事業専従者給与に関する届出書」を税務署に提出する必要があります。提出期限は、原則として給与を支払う年の3月15日までです。

注意点として、専従者は「その業務に専ら従事している」ことが条件です。他に本業がある配偶者や、扶養の範囲内で働いている家族を形式的に登録するだけでは認められません。

事業規模と申告方法の関係

不動産の貸し付けが「事業的規模」に達している場合、青色申告でさらに有利な特典を受けられます。事業的規模の判定基準として広く使われているのが「5棟10室基準」です。

戸建て住宅なら5棟以上、アパート・マンションなら10室以上の貸し付けがあれば、事業的規模とみなされます。この基準を満たすと、通常の青色申告に加えて以下のメリットが加わります。

• 貸倒損失の計上：入居者からの家賃が回収不能になった場合に損失として計上できる
• 青色事業専従者給与の適用：専従者給与を経費にできる範囲が広がる
• 回収不能家賃の必要経費算入：未収家賃が貸倒れた年に経費として処理できる

規模拡大を検討している経営者・個人事業主の方は、この基準を意識しながら物件数を増やしていくことも、節税戦略のひとつです。

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損益通算で税金を取り戻す

不動産所得が赤字になった場合、その損失を給与所得や事業所得などと合算して課税所得を圧縮できます。これを「損益通算」といいます。高所得の経営者・個人事業主ほど、この仕組みから受けられる恩恵は大きくなります。

たとえば、事業所得が500万円あり、不動産所得が100万円の赤字だった場合、課税所得は400万円に圧縮されます。所得税率が20%であれば、損益通算によって約20万円の節税効果が生まれる計算です。

損益通算は、総合課税（複数の所得をまとめて課税する方式）の枠内で行われます。適用順序は、まず同じ種類の所得内で相殺し、それでも残る損失を他の所得と合算する流れになります。

損益通算できない赤字

不動産所得の赤字であっても、損益通算に使えないケースがあります。代表的なものが以下の2つです。

• 土地取得に対応する借入金利子による赤字
• 別荘など生活に通常必要でない資産の赤字

土地の購入資金に充てたローンの利子が原因で生じた赤字は、損益通算に使えません。建物部分の利子による赤字は通算できますが、土地部分は対象外です。建物と土地をまとめて購入した場合は、利子を按分して計算する必要があります。

リゾート物件や別荘など、生活に通常必要でないとみなされる資産の貸し付けで生じた赤字も、損益通算の対象外となります。これらのルールを把握せずに申告すると、税務調査で否認されるリスクがあります。判断が難しいケースは税理士に相談することをおすすめします。

経費計上による税負担シミュレーション

同じ家賃収入でも、経費の計上状況によって税負担は大きく変わります。ここでは具体的な数字を使って、その差を確認してみましょう。

経費を最小限しか計上しないケース

家賃収入300万円に対し、固定資産税10万円・管理委託料15万円のみを計上した場合を見てみます。

項目	金額
家賃収入	300万円
経費合計（固定資産税＋管理委託料）	△25万円
不動産所得	275万円
所得税（税率10％・控除9.75万円で計算）	約17.75万円
住民税（税率10％）	約27.5万円
税負担合計	約45.25万円

経費の計上が少ないほど課税所得が膨らみ、納める税金も多くなります。

経費を適切に計上したケース

同じ家賃収入300万円に対し、減価償却費・修繕費・借入金利子・保険料・税理士報酬なども漏れなく計上した場合を見てみます。

項目	金額
家賃収入	300万円
固定資産税・都市計画税	△10万円
管理委託料	△15万円
減価償却費	△40万円
借入金利子	△30万円
修繕費	△15万円
火災保険料	△3万円
税理士報酬	△5万円
経費合計	△118万円
不動産所得	182万円
所得税（税率5%で計算）	約9.1万円
住民税（税率10%）	約18.2万円
税負担合計	約27.3万円

経費を適切に計上した場合、税負担の合計は約27.3万円となります。最小限しか計上しなかったケースと比べると、約18万円以上の差が生まれます。

減価償却費は現金の支出を伴わない経費であることを考えると、実質的なキャッシュフローを維持しながら節税できる点が大きなメリットです。

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実践的な節税戦略

基礎的な経費計上や申告方法の選択に加えて、より踏み込んだ節税戦略を取ることで、税負担をさらに抑えられます。

個人保有と法人化の比較

不動産を個人名義で保有するか、法人（資産管理法人）で保有するかによって、税率・相続対策・融資条件が大きく変わります。

個人の場合、所得税は累進課税（所得が増えるほど税率が上がる仕組み）が適用され、課税所得1,800万円超では40%、4,000万円超では45%の税率になります。一方、法人税の実効税率は概ね23〜35%程度で、所得が高くなるほど法人化のメリットが大きくなります。

比較項目	個人保有	法人保有
税率	最大45％（累進課税）	実効税率23〜35％程度
融資条件	個人信用力に依存	法人の財務内容が重視される
経費の範囲	比較的限定的	役員報酬など幅広く計上可

所得税率が33%を超えてきた段階で、法人化の検討を始める方が多い傾向にあります。不動産所得が増えるほど、経費計上の精度と申告方法の選択が税負担に与える影響は大きくなります。自分の所得構成に合わせた戦略を立てることが重要です。

減価償却を使った利益圧縮

中古物件を活用した減価償却は、キャッシュフローを維持しながら帳簿上の利益を圧縮できる有効な戦略です。

特に注目したいのが、築年数の古い中古物件における「簡便法による耐用年数計算」です。法定耐用年数を超えた木造物件（築22年超）であれば、耐用年数は最短4年となります。取得価額が2,000万円の物件であれば、毎年500万円を減価償却費として計上できる計算です。

現金の支出なしに大きな経費を作り出せるため、手元のキャッシュを保ちながら節税できる点が魅力です。ただし、償却期間が終了すると経費がなくなるため、出口戦略（売却タイミングなど）も含めて計画的に活用することが重要です。

税理士を最大限に活用する

税理士に所得申告を一括して依頼することで、「全体最適の節税戦略」が立てやすくなります。たとえば、法人の利益と個人の不動産赤字を組み合わせた対策など、単体では見えにくい戦略が取れるでしょう。

税理士への相談をスムーズに進めるために、以下の書類をあらかじめ準備しておきましょう。

• 賃貸借契約書・売買契約書
• 管理会社からの収支報告書
• 金融機関の借入残高証明書
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書
• 火災保険・地震保険の証書
• 修繕・リフォームの領収書
• 税理士・司法書士への支払領収書など

また、税理士への報酬自体が不動産所得の経費として計上できる点も見逃せません。

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確定申告の手順と必要書類

不動産所得がある場合、毎年確定申告を行う必要があります。「何をいつまでに・どんな書類で・どう提出するか」を事前に把握しておくことで、申告作業をスムーズに進められます。

申告に必要な書類一覧

不動産所得の確定申告をする際に必要となる書類について、用途別に整理しました。

書類名	用途
賃貸借契約書	収入の確認
売買契約書	取得価格の確認
管理会社の収支報告書	収入・経費の確認
借入残高証明書	利子の経費計上
固定資産税納税通知書	税額の経費計上
火災・地震保険証書	保険料の経費計上
修繕・リフォームの領収書	修繕費の経費計上
税理士・司法書士への領収書	報酬の経費計上
減価償却計算書	償却費の確認

初年度は売買契約書や保険証書など、取得時の書類が多く必要になります。2年目以降は収支報告書や納税通知書など、年間の実績に関する書類が中心となります。

確定申告書の作成手順

確定申告書の作成について、具体的な手順を見ていきましょう。

帳簿・決算書の作成

青色申告で65万円控除を受けるには、複式簿記による帳簿作成が必要です。複式簿記とは、すべての取引を「借方（資産の増加など）」と「貸方（負債の増加など）」の2面から記録する方式のことです。

この帳簿をもとに、貸借対照表（資産・負債の状況を示す表）と損益計算書（収入・経費・利益を示す表）を作成します。

弥生会計をはじめとした会計ソフトを使えば、日々の収支を入力するだけで両方の書類を自動生成できます。手作業での作成に比べてミスが減り、e-Taxとの連携もスムーズです。

申告書の記入

決算書が完成したら、確定申告書の「不動産所得欄」に所得金額を転記します。不動産所得が赤字の場合は、損益通算の欄で給与所得や事業所得と相殺します。

青色申告特別控除（最大65万円）は、申告書の所定欄に控除額を記載することで適用されます。記載漏れがあると控除が受けられないため、注意が必要です。

法人経営者の場合は、役員報酬による給与所得と不動産所得を合算して記載します。合算後の課税所得に基づいて税率が決まるため、全体の所得を把握したうえで申告書を作成することが重要です。

提出方法と申告期限

確定申告の受付期間は、毎年2月16日から3月15日までです。この期間内に、申告書を提出する必要があります。

なお、提出方法は以下の3つから選べます。

提出方法	特徴
e-Tax（電子申告）	65万円控除の条件を満たす・手続きが完結
郵送	税務署に行かずに提出できる
窓口持参	担当者に直接確認できる

65万円の青色申告特別控除を受けるには、e-Taxによる電子申告または電子帳簿保存が必要です。紙での申告では55万円控除にとどまるため、e-Taxの活用をおすすめします。

申告期限を過ぎると、無申告加算税（納税額の15〜30%）や延滞税（年利最大14.6%）が課されます。期限に余裕を持って準備を進めることが大切です。

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まとめ

不動産所得の節税は、経費の網羅的な計上・青色申告の活用・損益通算の3つが基本です。同じ収入でも、これらを適切に活用するかどうかで、年間の税負担は数十万円単位で変わります。

まずは経費の計上漏れがないかを見直し、青色申告への切り替えを検討してみてください。さらなる節税を目指すなら、法人化や減価償却の戦略的な活用も視野に入れることをおすすめします。不明点は税理士に相談しながら、自分の所得構成に合った申告戦略を組み立てていきましょう。

（編集：創業手帳編集部）