個人事業主でも賃貸物件は借りられる？事業用物件の審査や契約時のポイントを解説

個人事業主が賃貸物件を借りるのは少し困難。審査についてや契約時の注意点を解説します。

個人事業主が賃貸物件を借りる時、安定した収入がある会社員と比較して、契約にこぎつけにくいとされています。
住宅用の賃貸物件を事業用とすることを渋るオーナーもいます。

しかし、個人事業主でも賃貸物件を借りて、事業を行えるポイントは存在します。ポイントを押さえると、賃貸物件での事業展開が行いやすくなるでしょう。
今回は、個人事業主が賃貸物件を借りて事業を行う際のポイントを解説します。

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賃貸物件の契約形態について

個人として賃貸物件を借りる際、居住用か事業用かで契約形態に違いがあります。
賃貸借契約をする前に、その契約形態について事前にオーナーに確認したほうが良いでしょう。
こちらでは、個人での契約形態の違いについて説明します。

事業用として借りる場合は個人事業用契約を結ぶ

個人名義で事業用の賃貸物件を借りる時は、個人事業用契約を締結します。
この形態では、個人事業主が事業を行う目的以外に、従業員用の住居として使用する場合にも適用されます。

居住用の個人契約との違い

個人が居住用に物件を借りる場合の契約は、個人契約です。個人事業用契約と個人契約には、以下のような点で違いがあります。

・入居における審査について
個人事業用契約では、事業を何年行っているか、また売上げはどれくらいかなど、事業が信用に値するかどうかを重点的に審査されます。
個人契約の審査は、現在就業している仕事そのものや収入から、賃料を支払える能力があるかどうかを判断されるでしょう。

・個人事業用契約では必要書類が多い
どちらの契約でも、住民票や印鑑登録証明書、銀行口座の通帳や保証人に関する書類が必要です。
個人事業用契約では、前述の書類に加えて収入を見るための書類や、事業の内容を示した資料などの提出が必要になる場合もあります。

・賃貸物件で開業届を出す時
開業届を提出する際、個人事業用契約でなければ事業所の住所としての使用を断られる場合があります。
賃貸物件での事業により、様々なトラブルが起こるケースを危惧されていると考えられます。

このように、開業届に事業用住所として記載できるか否かは、事前にオーナーに確認したほうが良いでしょう。

個人事業主が賃貸物件を借りにくい理由とは

一般的には、個人事業主では賃貸物件の契約が成立しにくいと言われています。個人事業主としての信用やオーナー側の事情など、複雑な問題が絡んでいるためです。
では、個人事業主が賃貸物件を借りにくい理由とは何でしょうか。

入居審査に通りづらい

上記に説明した契約形態のいずれの場合も、オーナーは借主が安定して賃料を支払えるかどうかを見ています。
そして、個人事業主は収入が不安定と考えるオーナーが多いため、入居審査が通りづらい傾向があります。

個人事業主が、会社員と比べると収入の不安定さがあるのは否めません。それゆえ、自身に賃料の支払いが可能だという根拠をオーナーに示す必要があるでしょう。

入居審査で考慮される内容とは

個人事業主が事業用の物件を借りる際、入居審査では以下のようなものから賃料の支払い能力を考慮されます。

・収入証明書の提出
個人事業主の収入を証明する書類には、確定申告書や納税・所得証明書などが挙げられます。確定申告書は、毎年作成する書類のため比較的用意しやすいかもしれません。
納税証明書は、所得税などの納税状況を証明するもの。市区町村の役場で申請し、発行機やコンビニでの受取りなどで取得できます。

所得証明書は、前年1年間の所得がいくらなのかが明記された書類で、納税証明書と同様の方法で発行を受けられます。

・本人確認ができるかどうか
個人事業主は、会社員よりもさらに本人確認が入念に行われる傾向にあります。
本人確認書類には、運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなど、顔写真入りのものが良いでしょう。
さらに、取得から3カ月以内の住民票および契約の際に使用する印鑑登録証明書、銀行口座の通帳や届出印の準備も必要です。

・緊急連絡先の提示
契約をする本人に不測の事態が起こった場合、緊急連絡先を把握しておかなければならないため、連絡先も提示するよう求められるかもしれません。
緊急連絡先の提示がない場合、賃貸借契約を締結できない場合もあります。

・保証会社による信用審査
万が一、借主が賃料の支払いを滞納した時は、保証人もしくは保証会社が支払いを行います。
近年では、オーナーの賃料回収の手間が省けるため、保証会社を利用するケースも多いです。
保証会社を利用するとき、借主は保証会社の信用審査を受け、通過しなければなりません。

入居審査で落とされるのはなぜか

個人事業主が入居審査に通りづらい理由には、以下のようなものがあります。

・事業を始めて間もない
事業を始めてまだ日が経っていない場合は、審査に落ちやすい傾向にあります。これは、事業における収入を示せる資料が揃えにくいためです。
事業開始から2年を超えない時は、十分な収入が見込めないこともあり、確定申告を行っておらず提出できないケースも考えられます。

そのほかにも、売上げ見込みや事業計画書などの書類も審査対象になりますが、これらの書類を用意していない個人事業主も少なからずいます。
そのため、入居審査から弾かれる可能性が高いです。

・連帯保証人がいない、保証会社が利用できない
特に個人事業主では、保証関係の審査にはより厳しい基準が設けられていることが予想されます。連帯保証人がいない場合、審査に通るのは難しいかもしれません。
また、保証会社を利用する方法もありますが、保証会社の審査に落ちると信用情報を得られなくなります。

・節税しすぎて実際の収入より収入証明書の金額が明らかに下回っている
個人事業主や法人にかかわらず、納める税金はできるだけ圧縮したいものですが、これが個人事業主の入居審査では裏目に出ることがあります。
例えば、必要以上に経費を計上して所得を圧縮すると、収入に対する所得がかなり低くなるため、十分な支払い能力の証明には適さないとされてしまうでしょう。

個人事業主でも審査が通りやすい収入と賃料の目安

個人事業主が少しでも入居審査に通りやすくするためには、収入に見合った賃料の物件を選ぶのも重要です。
一般的に、収入に対する賃料の割合は、約20％～25％が妥当とされています。これを超えてしまうと、賃料を安定して支払えると判断されなくなる可能性があります。

オーナー側が賃貸物件の事業用利用を禁止するケース

単純に入居審査だけではなく、オーナー自身が事業用としての賃貸物件使用を禁止しているケースもあります。その理由には、以下のようなものが考えられます。

多くの人々の出入りでセキュリティが甘くなる

賃貸物件が事業用である場合、取引き先や訪問客など様々な人が多数出入りすることが考えられます。
物件のセキュリティ面が甘くなり、何らかのトラブルが起きる可能性も高くなるでしょう。

そのため、他の入居者の不安を煽る可能性があり、オーナーも難色を示すことが多いです。

税金の関係

賃貸物件が居住用であれば、オーナーは固定資産税や都市計画税について優遇措置を受けら、賃料の消費税は免税となります。
しかし、事業用の賃貸物件では固定資産税などの負担が重くなるほか、賃料収入が1,000万円を超えたときは消費税の納付義務も生じます。

このような税金の関係から、オーナーは事業用での賃貸を渋るケースがあるかもしれません。

建築基準法に抵触する

建築基準法では、一般的な居住用物件であれば、用途地域の中で幅広く建築できるとされています。
一方、事業用物件には業種や建物の規模などで細かな制限があり、用途地域によっては建築が制限されます。
オーナーは事業用物件を所有するとしても希望の地域を選べないケースも出てくるでしょう。

もともと居住用として建てた物件が事業用の建物の基準を満たしていない場合、建築基準法に抵触する可能性も否めません。
上記のような理由から、オーナーが事業用での利用を断る場合もあります。

消防法上で問題が生じる

消防法においても、居住用物件に対して事業用物件のほうが、より厳しい基準が設けられています。
しかし、事業用物件における消防法上の基準をクリアするのは、オーナーにとって負担になりかねません。

事業によっては防火管理者の設置や消防計画の作成が必要なケースもあり、これが行えない場合には、法的な問題も生じるでしょう。
これを理由に、事業用としての賃貸を断るオーナーは少なからず存在します。

賃貸物件で個人事業を始めるためのポイント9つ

賃貸物件を借りて個人事業を始める場合、注意しておくべきポイントがいくつかあります。
ポイントを押さえれば、審査に通りやすく、また、オーナーに納得してもらえる可能性も高くなるでしょう。
こちらでは、賃貸物件で個人事業を行うためのポイントを9つ紹介します。

賃料と収入を比較する

上記で触れたように、賃料は収入の20％～25％程度にとどめておくのが無難です。物件を探す際には、収入と賃料の割合をあらかじめ計算しておくと良いかもしれません。

十分な収入や貯蓄があることを示す

こちらも上記で説明したように、確定申告書や納税証明書、所得証明書などに加え、銀行口座の通帳も提示して収入や貯蓄が十分にあるかどうかを示します。
貯蓄額によっては、開業したてで収入を証明できない場合でも審査に通りやすくなることがあります。

オーナーに相談する

賃貸借契約を締結する前に、事業用として使用可能かどうか、オーナーに相談するのも方法のひとつです。協議した結果次第で、事業用の使用を認められる場合もあります。

賃貸借契約書の内容をきちんと見る

賃貸借契約書には、事業用としての利用を認めていない場合にその旨の記載があることがほとんどです。
契約期間が1年未満の場合は、事業用の利用とみなされ賃料収入が消費税の課税対象となり、オーナーが契約を拒否することも考えられます。
そのため、契約書の内容はよく確認しておきましょう。

行う事業によってオーナーや周辺住民の迷惑にならないことを説明する

オーナーが事業用として賃貸物件の利用を拒む理由には、ほかの居住者が迷惑を被ったり、トラブルに発展したりする問題を避けたいという点も挙げられます。

そのため、例えば人の出入りが少なくセキュリティに影響を与えないことや、居住者とトラブルになる可能性がないことをよく説明するのが大切です。

仲介する不動産会社からの信頼を得る

賃貸物件を仲介する不動産会社に対して、真摯な態度で接し信頼を獲得すれば、オーナーとの間に立って親身に相談してくれることも考えられます。
不動産会社は強い味方になり、損はありません。

事業所利用ができる賃貸物件を探す

そもそも、事業所として利用できない物件にこだわるより、事業用利用ができる物件を探すほうが近道です。
場所や間取りが希望に沿わない場合もありますが、事業を行うのに問題がなければこの方法がおすすめです。

法人化を考えているなら登記可の物件を探す

今後、個人事業主から法人化を考えているなら、登記ができる物件を探しておきます。
事業用物件の中でも、登記できないケースが見られるため、事前に確認してください。

賃貸物件で開業届が出せる物件かどうか

前述でも少し触れましたが、個人事業主として開業届を出す際、賃貸物件の住所を記載できないケースがあります。
開業届の提出は、所得税法による取決めがあり提出は必須ですが、その物件の住所で開業届を出せるかどうかも確認しましょう。

賃貸物件を事業所にできないときの対処法

もし、賃貸物件を事業所として利用できない場合や、審査に通らなかった場合は、別の方法で開業を行います。
以下では、開業するために賃貸物件以外を利用する方法を挙げていきます。

レンタルオフィスを借りる

物件そのものではなく、事務所のみを貸出すレンタルオフィスを利用するのも良い方法です。レンタルオフィスは、その住所で開業届および法人登記もほぼ可能。

ただし、月々のコストについては若干高めで、資金繰りには注意が必要です。

シェアオフィス・コワーキングスペースで開業する

シェアオフィスやコワーキングスペースは、個人事業主やフリーランスがスペースを共有して事業を行えるオフィスです。
スペースは共有するものであっても、住所を開業届や法人登記に利用可能なところも存在します。さらに、コストは比較的安価なため、利用しやすいでしょう。

住所の権利のみを借りて利用する

現在住んでいる物件で事業が事足りる場合、開業届の提出や登記のために住所の権利のみを借りるバーチャルオフィスと呼ばれるサービスもあります。
事業用のスペースを借りるわけではない分、利用料もリーズナブルで、郵便物などは転送できるようにしておけば、かなり便利に使えます。

個人事業主・フリーランス向けの不動産サイトがある

これまで説明したように、個人事業主が賃貸物件を借りて開業するには、手間と労力が必要です。
しかし、個人事業主やフリーランス向けの不動産サイトも存在します。こちらでは、個人事業主にも優しい不動産サイトについて紹介します。

個人事業主への理解があるオーナーを見つけられる

個人事業主・フリーランス向けの不動産サイトでは、働き方に理解のあるオーナー・物件が登録されています。
そのため、事業用に物件を借りるハードルが一気に下がるでしょう。
オーナーとの相談を仲介してくれて、寛容な措置を取ってもらえる可能性もあるため、不安を多く感じずに済むかもしれません。

サイトによっては、条件をもとに相性の良いオーナーの物件探しから請け負ってくれる場合もあります。

保証人の相談もできる

連帯保証人を立てられない場合、不動産サイトと連携した保証会社を紹介してもらえます。
ただし、この場合、個人事業主の収入などで対応が変わる場合もあるかもしれません。

とはいえ、保証人を立てるか保証会社を利用するか親身に相談に乗ってくれるため、個人事業主にとっては安心材料になりえます。

収入から適正賃料を提示してくれる

スマホなどで、本人確認書類および確定申告書などの収入証明をサイトにアップロードすれば、収入金額から適正な賃料の上限金額を提示してくれるサービスもあります。
自分の収入と賃料のバランスを見て、どれくらいであれば借りやすいかの指針を見るために、かなり便利な機能です。

まとめ

個人事業主が賃貸物件で開業する際、現住所を自宅兼事業所とするなら、契約書の記載内容をよく確認し、事業用として利用できるかを把握してください。
また、これから賃貸借契約を結ぶ場合、自身に十分かつ安定した収入があるかを提示し、事業でオーナーやほかの居住者に影響を与えない旨を説明します。
賃貸物件の利用や審査のポイントは覚えておきましょう。

（編集：創業手帳編集部）